Die Räumungsmodelle im Überblick
Die Räumungsmodelle im Überblick
Das Problem Mietnomaden: Sollte ein Mieter nach der Kündigung seines Mietvertrages nicht freiwillig ausziehen, muss ihn der Vermieter wohl oder übel zur Räumung verklagen – die Wohnung wird dann, sobald ein Prozessvergleich oder Urteil oder vorliegt, durch einen Gerichtsvollzieher zwangsgeräumt. Im äußersten Normalfall öffnet dieser sogar die Wohnung und lässt über eine Entsorgungsfirma die Dinge beseitigen, was offensichtlich (Sperr-)Müll sind. Das restliche Inventar wird dann von einer Spedition fortgeschafft und eingelagert.
Nachteile für den Vermieter: Für die Zwangsräumung fallen schon bei einer relativ kleinen Wohnung mindestens 2.000 Euro an, die er zunächst selbst bezahlen muss. Hiernach hat der Vermieter gegenüber dem Mieter zwar einen rechtlichen Anspruch auf Erstattung dieser Kosten, doch leider besteht bei mittellosen Mietern selten eine Chance auf eine vollständige Rückzahlung des Betrages. Daher wurden mittlerweile in verschiedenen Städten alternative Räumungsmodelle entwickelt – dies um dem Vermieter Kosten einzusparen.
Inhalt:
1. Berliner Räumung
2. Hamburger Räumung
3. Frankfurter Räumung
Berliner Räumung
Das Erste Räumungsmodell beinhaltet die Regelung, dass ein Vermieter, der die Zwangsräumung seiner Wohnung möchte, sich zur selben Zeit auf sein Vermieterpfandrecht berufen kann. Das bedeutet nach § 562 BGB, dass der Vermieter ein Pfandrecht an allen Gegenständen hat, die der Mieter während der Mietzeit mit in die Wohnung bringt und die nur ihm alleine gehören. Dabei muss zunächst unterstellt werden, dass alle Dinge in der Wohnung auch dem Mieter selbst gehören. Das heißt im Klartext, dass der Gerichtsvollzieher bei der Räumung der Wohnung alle Gegenstände in derselbigen lässt und nur die Schlösser austauscht. Die neuen Schlüssel werden sodann an den Vermieter übergeben.
Der Gerichtsvollzieher erstellt im besten Fall dazu noch ein Inventarverzeichnis. Die Vorteile sind ganz offensichtlich: Kosten für Müllabfuhr, Spedition, und Lagerung fallen gänzlich weg und der Vermieter muss nicht mehr tun, als circa 400 Euro Vorschuss an den Gerichtsvollzieher zu zahlen. Wenn der Mieter (Verbraucher-)Insolvenz beantragt, werden die zuvor gepfändeten Sachen des Mieters außerdem nicht wertmäßig unter allen vorhandenen Gläubigern aufgeteilt, sondern stehen ganz alleine dem Vermieter zu.
Räumung erfolgt nur im Beisein des Mieters
Beim Berliner Modell ist aber gleichzeitig Vorsicht geboten, denn es entstehen auch gewisse Nachteile. Die Räumung muss der Vermieter mit dem Mieter zusammen durchführen, daher ist es auf jeden Fall sinnvoll, die Wohnung nur mit Zeugen zu betreten. Ferner darf Müll zwar entsorgt werden, alles andere Gut muss aber zunächst irgendwo eingelagert werden. Gegenstände die unpfändbar sind, müssen auf Verlangen des Mieters jederzeit an den Mieter herausgegeben werden, und zwar komplett unbeschädigt – daher muss der Vermieter diese sorgfältig aufbewahren, sonst macht er sich schadenersatzpflichtig. Lediglich pfändbare Sachen dürfen nach einer Frist von zwei Monaten zur Verwertung gegeben werden.
Nach §§ 811 ff ZPO ist bescheidene Einrichtung und Hausrat, persönliche Dokumente, Kleidung sowie alles, was der Mieter für die Ausübung seines Berufs benötigt – dazu grundsätzlich auch Haustiere.
Hamburger Räumung
Diese nächste Art der Räumung erfolgt in zwei Phasen. Die Schlösser der Wohnung werden in der ersten Phase ausgetauscht. Dann hat der Mieter zwei Wochen Zeit seine Schulden zu begleichen. Phase Zwei ist schließlich der Räumungstermin. Der Gerichtsvollzieher und ein Spediteur machen dabei eine gemeinsame Wohnungsbegehung und erstellen hiernach ein Protokoll – inklusive Fotos der zu pfändenden Gegenstände. Der Spediteur bekommt anschließend die Schlüssel für die Wohnung und kümmert sich im Weiteren um die Einlagerung der Möbel. Sollte der Mieter in der Zeit eine neue Wohnung gefunden haben, werden seine unpfändbaren Gegenstände an die neue Adresse geliefert. Ist die Wohnung dann leer, erhält der Vermieter die Schlüssel zurück.
Bei dieser Räumung bedarf es ebenfalls des ausdrücklichen Antrages des Gläubigers – mindestens aber seines Einverständnisses. Manchmal kann auch verlangt werden, dass dieser Art der Räumung kein Widerspruch des Mieters vorliegt.
Eine äußerst vorteilhafte Kostensenkung entsteht beim Hamburger Räumungsmodell dadurch, dass der Gerichtsvollzieher das Umzugsunternehmen bucht, einen fairen Preis aushandelt und an einem Tag gleich mehrere Objekte räumen lassen kann. Haften muss bei Schäden das Umzugsunternehmen.
Frankfurter Räumung
Das Modell der Frankfurter Räumung besagt, dass die Kosten direkt durch den Vermieter gesenkt werden. Denn der erledigt in diesem Fall die Räumung eigenhändig, aber selbstverständlich unter Auflagen des Gerichtsvollziehers. Das bedeutet weiter, dass der Hausrat beziehungsweise die Einrichtung des Mieters, in für den Gerichtsvollzieher gut zugängliche Räume gelagert werden müssen. Der Vermieter haftet durch die eigenständige Verräumung der Gegenstände allerdings für eventuelle Schäden. Daher sollte alles penibel genau – außerdem per Foto – dokumentiert werden.
Als Fazit kann man zusammenfassen, dass das „klassische“ Modell der Zwangsräumung zwar einerseits die teuerste Variante ist, andererseits aber für den Vermieter auch die sicherste und am wenigsten aufwändige.
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel stellt keinerlei Rechtsberatung dar, sondern liefert lediglich grundlegende Informationen zum Thema Zwangsräumung.